Oblicz podatek IRNR Modelo 210 online!

Jeśli posiadasz dom lub inne nieruchomości w Hiszpanii (jesteś właścicielem nieruchomości tj. apartament, bungalow, garaż itp. na terytorium Hiszpanii), a jednocześnie nie jesteś rezydentem podatkowym Hiszpanii (czyli nie przebywasz tam 183 dni w roku kalendarzowym i mieszkasz na stałe w innym kraju, np. w Polsce) to, według hiszpańskich przepisów podatkowych, podlegasz pod ustawodawstwo fiskalne dla osób niebędących rezydentami. Oznacza to konkretne zobowiązania podatkowe wobec hiszpańskiego urzędu skarbowego - Agencia Tributaria (AEAT).

Podstawowym podatkiem jest IRNR (hiszp. Impuesto sobre la Renta de no Residentes). To podatek dochodowy dla osób niebędących rezydentami Hiszpanii. Do jego rozliczenia zobowiązany jest każdy właściciel nieruchomości położonej na terytorium Hiszpanii, zarówno jeśli ta służy wyłącznie na własny użytek, jak i wtedy, kiedy uzyskuje dochody. Można więc stwierdzić, że przed hiszpańskim fiskusem trzeba rozliczyć podatek IRNR tylko ze względu na sam fakt posiadania nieruchomości.

Kiedy powstaje obowiązek IRNR?

Obowiązek podatkowy istnieje niezależnie od tego, czy:

• wynajmujesz nieruchomość i otrzymujesz czynsz (zarówno przez cały, jak i tylko kilka miesięcy w roku podatkowym),
• nie wynajmujesz swojej nieruchomości, a więc nie osiągasz realnego przychodu,
• sprzedajesz nieruchomość lub nieruchomość wchodzi w skład transakcji dotyczącej majątku (np. darowizna).

Niemniej zależności między formą użytkowania a podatkiem są istotne dla celów podatkowych.

Podatek od wynajmu nieruchomości w Hiszpanii

Jeżeli osiągasz dochód z wynajmu nieruchomości, podatek IRNR nalicza się od czynszu pobranego od najemców. Dla mieszkańców Unii Europejskiej i Europejskiego Obszaru Gospodarczego możliwe jest odliczenie części kosztów. Muszą to być wydatki bezpośrednio i nierozerwalnie związane z wynajmowaną nieruchomością, np. naprawy, ubezpieczenie, koszty mediów, opłaty wspólnotowe, podatek IBI, odsetki od kredytu hipotecznego i inne wydatki, które jesteś w stanie udowodnić posiadaną fakturą ("factura completa" lub "factura ordinaria"). Taka faktura zawiera m.in. dane wystawcy i nabywcy, Twój NIF lub NIE, numer faktury, datę, podstawę opodatkowania oraz stawkę i kwotę podatku (IVA).

Jeśli posiadasz fakturę uproszczoną (factura simplificada), paragon (ticket), pokwitowanie (recibo) lub notę (nota) nie możesz ich uwzględnić po stronie kosztów obniżających podatek Impuesto sobre la Renta de no Residentes. Warunkiem uwzględnienia kosztów jest również poprawne złożenie dokumentów i ich poprawne wypełnienie (liczy się dokładność danych).

Deklaracje z tytułu wynajmu nieruchomości składasz:

• raz w roku - do 20. stycznia kolejnego roku kalendarzowego; lub
• kwartalnie - do 20. dnia kwietnia, lipca, października i stycznia.

Rezydenci spoza UE/EOG, nawet jeśli dysponują factura completa / factura ordinaria, nie mogą ich ująć po stronie kosztów. Jako Polacy mamy zatem przywilej z członkostwa we wspólnocie europejskiej.

Podatek od dochodu przypisanego (renta imputada)

Na pewno zaskakujący jest dla Ciebie fakt, że musisz rozliczyć podatek IRNR, nawet jeśli Twoje mieszkanie, dom lub garaż stoją puste przez cały rok. W hiszpańskim systemie podatkowym funkcjonuje pojęcie "renta imputada", tj. "dochód przypisany" lub "dochód imputowany". Jest on obliczany na podstawie wartości katastralnej nieruchomości (hiszp. valor catastral).

Podstawa opodatkowania wynosi 2% lub 1,1% wartości katastralnej nieruchomości (niższa stawka podatku obowiązuje wyłącznie wtedy, kiedy w ciągu ostatnich 10 lat zmieniła się wartość katastralna nieruchomości). Od tak wyliczonej podstawy oblicza się 19% lub 24%. Jako że polscy obywatele należą do UE/EOG, zastosowanie ma 19% stawka.

Formularz Modelo 210 w przypadku podatku IRNR renta imputada należy złożyć do ostatniego dnia kolejnego roku kalendarzowego. Za rok 2025 należy złożyć deklarację do 31 grudnia 2026.

Podatek od zysków kapitałowych

Nierezydent zobowiązany jest rozliczyć podatek IRNR również przy obrocie posiadaną nieruchomością. A zatem, gdy sprzedajesz nieruchomość, pojawia się tzw. podatek od zysków kapitałowych. Podstawą opodatkowania jest wówczas różnica między ceną sprzedaży a ceną nabycia (wraz z kosztami i nakładami).

Przy takiej transakcji uwzględnia się tzw. retencję, czyli zaliczkę na poczet podatku w wysokości 3% ceny nieruchomości. Kupujący ma obowiązek zatrzymać tę część ceny jako zaliczkę na podatek sprzedającego i odprowadzić ją w terminie do 4 miesięcy od finalizacji transakcji. Jeśli cena sprzedaży jest niższa niż cena zakupu, to sprzedający może otrzymać zwrot nadpłaty. W takim przypadku musi złożyć odpowiedni formularz do AEAT.

Należy pamiętać, że aby sprzedaż nieruchomości została dokonana zgodnie z obowiązującym prawem, w procesie musi brać udział notariusz. Niezbędne będzie również posiadanie wpłaty zaliczki podatkowej i innej dokumentacji, tj.:

• Akt notarialny zakupu i sprzedaży (escritura)
• Potwierdzenie zapłaty podatku IBI i brak zaległości
• Dokumenty potwierdzające koszty zwiększające wartość nabycia (np. remonty)
• Dowody opłat i podatków zapłaconych przy zakupie i sprzedaży nieruchomości
• Numer NIE
• Potwierdzenie złożenia deklaracji Modelo 211 przez kupującego

Klasyczna procedura sprzedaży nieruchomości przebiega zwykle następująco:

1. Kupujący podczas sprzedaży nieruchomości potrąca 3% zaliczki na poczet podatku od zysku kapitałowego uzyskanego z przeniesienia wartości;
2. Kupujący przekazuje potrąconą kwotę zaliczki do urzędu skarbowego, wypełniając przy tym wniosek Modelo 211, w terminie jednego miesiąca od daty sprzedaży nieruchomości;
3. Sprzedający rozlicza podatek na formularzu Modelo 210 z uwzględnieniem potrąconych 3% przez kupującego, przy czym opodatkowaniu podlega różnica między wartością nabycia a ceną sprzedaży nieruchomości.

Formularz Modelo 210 - rozliczenie IRNR

Rozliczenie podatku IRNR odbywa się przez formularz Modelo 210, często nazywany też błędnie: "model 210" lub "modelo". Deklaracji podatkowej nie uniknie żaden nierezydent.

Do kiedy należy złożyć zeznanie podatkowe na druku Modelo 210?

• w przypadku najmu - po zakończeniu kwartału lub raz w roku (od 2025 r. AEAT dało możliwość złożenia 1 wspólnej rocznej deklaracji za okres wynajmu zamiast 4 kwartalnych);
• w przypadku dochodu przypisanego (renta imputada) - do końca następnego roku kalendarzowego;
• w przypadku sprzedaży lub darowizny nieruchomości - do czterech miesięcy od finalizacji transakcji.

W jakiej formie należy wypełnić deklarację Modelo 210?

Formularz Modelo 210 można składać w dwóch formach: drogą elektroniczną lub w formie papierowej (oba formularze dostępne są wyłącznie w języku hiszpańskim).

Aby złożyć deklarację podatkową online, konieczne będzie posiadanie jedną z form uwierzytelnienia:

• certyfikat elektroniczny (certificado digital)
• Cl@ve (profil elektroniczny)
• pośrednik: reprezentant podatkowy lub Colaborador Social AEAT, który składa deklarację w imieniu podatnika.

Kto składa Modelo 210?

Jeśli jesteś samodzielnym właścicielem nieruchomości w Hiszpanii, składasz formularz Modelo 210 za każdą nieruchomość oddzielnie. Jeśli mieszkanie jest na osobnym akcie notarialnym, komórka lokatorska ma osobny akt notarialny, a miejsce postojowe osobny, to składasz co najmniej 3 deklaracje w ciągu roku.

Przy współwłasności (np. z udziałem współmałżonka lub osoby pozostającej w związku partnerskim), każdy z właścicieli jest zobowiązany do złożenia osobnej deklaracji.

Pomoc w rozliczeniu IRNR (Modelo 210) online

Bariera językowa, brak znajomości hiszpańskich przepisów podatkowych, niedopełnienie wymaganych terminów lub liczby deklaracji to tylko kilka z wielu problemów, które napotykają nierezydenci w Hiszpanii. Aby ich uniknąć warto skorzystać z możliwości, jakie daje profesjonalna pomoc w rozliczeniu podatku IRNR od polskojęzycznego biura księgowego w Hiszpanii - espaytax.

Posiadamy ubezpieczenie OC w wysokości 600 000 euro. Jesteśmy członkiem hiszpańskiej organizacji ASEFIGET (Asociación Española de Asesores Fiscales y Gestores Tributarios) i zarejestrowanym Colaborador Social AEAT. To sprawia, że możemy składać zeznania podatkowe, w tym Modelo 210 online, w imieniu klientów, przed hiszpańskim urzędem skarbowym.

Wsparcie naszych księgowych i licencjonowanych doradców podatkowych (licencja nr 0945/1224V) to pewność, że rozliczenie podatku IRNR (Modelo 210) nastąpi zgodnie z prawem hiszpańskim, będzie pozbawione błędów formalnych oraz odbędzie się w ustawowo wskazanych terminach. Dla naszych klientów zaś, to gwarancja uniknięcia kar i sankcji podatkowych.